2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網

1月20日,國家統計局公布2016年中國經濟發展數據,數據顯示,2016年國內生產總值74.41萬億元,GDP全年增速為6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增長6.7%,四季度增長6.8%。國家統計局分析認為,2016年國民經濟運行呈現緩中趨穩、穩中向好,實現了“十三五”良好開局。

具體到房地產方面,2016年全國房地產開發投資額為10.25萬億元,比上年名義增長6.9%。商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積與銷售額紛紛創下歷史新高。具體表現在:

1、房地產開發投資:2016年固定資產投資為596501億元,比上年增長8.1%;房地產開發投資為102581億元,比上年名義增長6.9%,其中住宅投資為68729億元,比去年增長6.4%。
2、房地產開工、竣工面積:2016年全國房地產新開工面積為166928萬平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新開工面積為115911萬平方米,比去年增加8.7%;竣工面積為106128萬平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面積我i77185萬平方米,比去年增加4.6%。
3、商品房銷售面積、銷售額:2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米,比上年增加22.5%,其中住宅銷售面積增加22.4%;2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面積減少200萬平方米;2016年全國商品房銷售額為117627億元,比上年增加34.8%,其中住宅銷售額增加36.1%。
4、土地成交面積及成交額:2016年全國房地產土地購置面積為22025萬平方米,比上年下降3.4%,土地成交價款為9129億元,比去年增加19.8%。
5、房地產開發資金來源:2016年全國房地產開發企業到位資金為144214億元,比去年增加15.2%,其中個人能按揭貸款24403億元,比去年增加46.5%。
6、社會消費品零售:2016全年社會消費品零售總額為332316億元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及裝潢建材比去年增加14%。
7、居民消費情況:2016年全年居民消費價格上升2%,其中居住消費上升1.6%;2016年全國居民人均可支配收入為23821元,比去年上升8.4%;廣義貨幣(M2)余額為155.01萬億元,比去年增加11.3%;社會融資規模量為17.8萬億元。
8、全國城鎮化率:2016年全國城鎮化率為57.35%,大陸人口為138271萬人,比去年增加809萬人,其中鄉村常住人口為58973萬人,比去年減少1373萬人,城鎮常住人口為79298萬人,比上年末增加2182萬人。
總結:2016年中國房地產市場受多種因素的影響,比2015年有明顯增長。從全國范圍看,房地產發展形勢總體還是好的,但同時分化比較嚴重。所謂的熱點城市、一線城市和一些二線城市,共有15個重點城市,在前9個月,房地產形勢發展得更快一些,同時也帶來了房價的上漲。從9月底以后,這些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在過去三個月,這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制,特別是公布的12月份的住宅銷售價格數據,15個城市當中,12個城市的住宅銷售價格環比都是下降的,2個是持平的,只有1個環比略有上漲,但是漲幅也是明顯回落的。所以,房地產市場調控已經取得了明顯的成效。
從國家統計局公布的數據來看,全國房地產庫存總體是下降的。所以,去年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上,兩方面都有明顯成效。全年的數據也反映了這個過程,應該說這些數據比起前些年的暴漲暴跌數據,還是相對比較平緩的。

2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。 主要表現在以下幾個方面:

經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市場:一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,南陽、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。

1、開發投資增速高位提升

1-11月份,河南省房地產開發投資5469.97億元,同比增長27.4%,增速同比加快17.0個百分點,比1-10月份加快1.1個百分點,比全國平均水平高20.9個百分點。房地產開發投資占全省固定資產投資比重為15.3%,貢獻率達27.9%,比1-10月份提高1.1個百分點,拉動固定資產投資增長3.7個百分點,是全省固定資產投資穩定增長的中堅力量。

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2016年全省18個地級市10個省直管縣房地產投資開發情況

從投資構成看,土地購置費高速增長是拉動全省開發投資快速增長的主要因素。1-11月份,房地產開發投資中建筑工程投資4426.15億元,同比增長21.8%,增速比1-10月份加快0.4個百分點,占全部房地產開發投資的80.9%,占比同比下降3.7個百分點;土地購置費535.49億元,增長66.9%,增速加快5.4個百分點,占全部開發投資比重為9.8%,占比提高2.3個百分點。
全省土地購置費的增長,主要靠鄭州拉動。2016年以來,鄭州市土地交易火爆,土地成交單價和價款記錄不斷刷新,土地購置費大幅增長,1-11月份鄭州土地購置費達367.80億元,增長247.3%,成為帶動全省開發投資不斷攀升的引擎。

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2、房屋新開工面積高位增長

2016年以來,市場銷售和預期轉好,項目開工和施工進度加快,房屋新開工面積持續保持高位增長。1-11月份全省房屋新開工面積達13412.77萬平方米,同比增長39.0%。其中,住宅新開工面積9914.80萬平方米,增長34.2%,占房屋新開工面積的比重為73.9%。
1-11月份,全省房屋施工面積46107.63萬平方米,同比增長16.6%。其中,住宅施工面積34539.79萬平方米,增長14.6%,占房屋施工面積的比重為74.9%。

3、到位資金增速小幅回落

1-11月份,全省房地產開發企業實際到位資金5810.03億元,同比增長28.6%,增速比1-10月份回落1.7個百分點。全省房地產開發企業實際到位資金增速比開發投資增速高1.2個百分點。分類型看,國內貸款和其他資金中的個人按揭貸款增速回落幅度較大。1-11月份,全省房地產開發企業自籌資金3248.16億元,同比增長21.9%,增速比1-10月份回落0.2個百分點;國內貸款631.56億元,增長54.7%,增速回落5.9個百分點;其他資金1928.66億元,增長33.8%,增速回落3.1個百分點。其他資金中,個人按揭貸款711.62億元,增長45.2%.增速回落9.1個百分點。

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4、土地購置面積兩位數增長,成交價款飆升

2016年,外地開發企業紛紛入鄭圈地,鄭州土地市場活躍,地王頻出,全省持續下降三年的土地購置逐漸好轉,至1-8月份實現正增長后保持兩位數增長。1-11月份,全省房地產開發企業土地購置面積982.08萬平方米,同比增長16.4%;土地成交價款達400.74億元,增長132.5%。

5、熱點城市銷售回落,去庫存成果顯著

2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網|2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網1-11月份,全省商品房銷售面積9038.50萬平方米,同比增長33.0%,增速比1-10月份回落3.0個百分點。今年以來,受鄭州樓市火爆影響,全省商品房銷售面積增速保持大幅加快態勢。10月鄭州出臺調控新政,商品房銷售轉冷并傳導至周邊地市。1-11月份,18個省轄市中10個省轄市商品房銷售增速回落,鄭州增長65.5%,增速回落2.0個百分點,前期增速較高的平頂山、濮陽、漯河分別回落10.4個、27.3個和17.9個百分點。
分房屋類型看,住宅和非住宅類銷售增速均有所回落。商品住宅銷售面積為8134.32萬平方米,同比增長32.9%,增速比1-10月份回落2.6個百分點,占商品房銷售面積的比重為90.0%;非住宅類商品房銷售面積為904.17萬平方米,增長34.1%,增速回落6.2個百分點,占商品房銷售面積的比重為10.0%。
1-11月份,全省商品房銷售額4559.72億元,同比增長43.8%,增速比1-10月份回落3.6個百分點。其中,商品住宅銷售額為3951.32億元,增長47.5%,占商品房銷售額的比重為86.7%,同比提高2.2個百分點。非住宅類商品房銷售額為608.40億元,增長23.9%,占商品房銷售額的比重為13.3%。

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6、商品房銷售和待售情況

2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網1-11月份,商品房銷售面積9038.50萬平方米,同比增長33.0%,增速比1-10月份回落3.0個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.9%,辦公樓銷售面積增長24.2%,商業營業用房銷售面積增長34.3%。商品房銷售額4559.72億元,增長43.8%,增速比1-10月份回落3.6個百分點。其中,住宅銷售額增長47.5%,辦公樓銷售額增長23.2%,商業營業用房銷售額增長24.5%。
11月末,商品房待售面積3488.53萬平方米,比10月末減少20.25萬平方米。其中,住宅待售面積減少37.98萬平方米,辦公樓待售面積增加10.27萬平方米,商業營業用房待售面積增加6.47萬平方米。
住宅待售面積比2015年底減少近200萬平方米。11月末,全省商品房待售面積3488.53萬平方米,比2015年底減少118.30萬平方米。其中,住宅待售面積2571.52萬平方米,比2015年底減少196.74萬平方米,擴大住房消費的各項措施成效顯著。但辦公樓、商業營業用房待售面積仍呈增長態勢,辦公樓106.74萬平方米,增加16.34萬平方米,商業營業用房606.34萬平方米,增加42.48萬平方米,需引起足夠重視。
當前和今后一個時期,河南應在鄭州市場降溫與全省降庫存的雙重選擇中,找到政策結合點,區別對待,分類施策。繼續按照“支持居民自住和改善住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”的要求,充分發揮市場對資源配置的決定性作用,加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,探索建立完善的房地產調控長效機制,確保房地產市場的平穩健康發展。

1、區位、面積與人口

漯河市位于河南省中南部,曾是"內陸經濟特區",現已被評為"中國品牌城市",而且是中西部首個、全國第二個獲此殊榮的城市。漯河是中國首個"食品名城"。此外,漯河還先后摘取"國家園林城市"、"全國綠化模范城市"、"國家森林城市"、"中國特色魅力城市"、"中國人居環境范例獎"等桂冠。 漯河面積2617平方公里,常住人口257.5萬人,轄3區(郾城區、源匯區、召陵區、西城區)、2縣(臨潁縣、舞陽縣)和1個漯河經濟技術開發區、1個西城區。 2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網

2、經濟發展:

漯河深入貫徹落實中央、省、市各項決策部署,主動適應經濟發展新常態,統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生各項工作,全市經濟都有新的發展和提高,各項社會事業穩步發展。2015年漯河市國民生產總值992.9億元,比上年名義增長9%。 2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網

3、漯河市2016年度土地供應情況:

漯河市為切實加強國有建設用地供應管理,科學調控土地市場,合理配置土地資源,積極發揮計劃引導作用,全面貫徹落實國家宏觀調控政策,以科學發展觀和構建和諧社會重大戰略思想為指導,加快經濟發展方式轉變,促進城鄉協調發展,加強土地供應統籌管理,保障漯河市社會建設、經濟建設工作的順利進行,依據《國有建設用地供應計劃編制規范(試行)》(國土資發〔2010〕117號),結合《漯河市城市總體規劃》、《漯河市土地利用總體規劃》和土地利用年度計劃,參考上年度供地情況和本年度用地需求,制定本計劃。

(1)計劃指標
1.1供地總量 :2016年土地供應總量在135公頃左右,其中新增建設用地在108公頃左右,鼓勵和引導利用存量建設用地27公頃左右。
1.2用途結構:在2016年土地供應總量中,商服用地16公頃;工礦倉儲用地19公頃;商品住宅用地56公頃。
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1.3空間布局:2016年郾城區范圍內的用地供應量占全市供應總量約32%,源匯區(含西城區)范圍內的用地供應量占全市供應總量約22%,召陵區范圍內的用地供應量占全市供應總量約20%,經濟開發區范圍內的用地供應量占全市供應總量約13%,城鄉一體化示范區范圍內的用地供應量占全市供應總量約13%。
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1.4供地原則:繼續保持土地開發投資合理規模,增強政府調控土地市場能力。充分利用本市自然條件和歷史文化優勢,加強全市房地產業統籌規劃,對保障性住房項目用地實行“應保盡保”;合理增加普通商品住房用地供應,優先保證中低價位、中小套型普通商業住房用地供應,不斷改善中低收入居民居住條件,逐步形成多層次的住房供應體系。積極支持新農村建設涉及國有建設用地的需求保障,鼓勵企業利用存量房發展養老、創業等地產,開展多元化經營,促進房地產市場平穩運行。
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1.5土地供地情況:2011年-2016年,漯河市根據經濟發展形勢和房地產市場行情,適時調整土地供應,2012年土地供應達到峰值,共推出土地865公頃,但到了2015年土地供應急劇減少,2015年僅供應139公頃,2016年再次減少到135公頃。
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1.6土地基準地價:
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1.7漯河土地出讓信息:2016年度,漯河市共出讓土地47批次,共出讓1209805.5平方米,合1814.71畝(計120.98公頃),出讓土地用途以住宅、商用、工業、商務金融等為主,其中出讓住宅兼商用用地649606.67平方米,工業用地455207.65平方米,科教用地12635.19平方米,其他商服用地92356平方米。
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4、2016年漯河市房地產市場分析::

2016年1-11月份漯河房地產開發投資完成53.75億元,比2015年全年的48.89億元上漲9.94%。

(1)商品住宅預售許可證批準情況
2016年漯河房管局共批準預售項目(住宅)數為51個,批準預售證為105個。預售總面積251.5萬㎡,預售套數23101,每套房源平均面積約為109㎡。2016網簽面積126.1萬㎡,套數11704套,網簽均價3814元/㎡,成交金額48.1億,每套房源平均面積(網簽)108㎡。

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(2)商業預售許可證批準情況
2016年漯河房管局共批準預售項目(商業)數為33個,批準預售證為105個。2016年漯河共商品房預售證(商業)預售面積286817㎡,共計2672套。2016商業網簽面積15163㎡,共計86套,簽約金額約為1.2億,網簽成交均價約為7956元/㎡。未售面積271294㎡,套數2586套。

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(3)2010-2016前三季度漯河商品房銷售情況:
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(4)2016年漯河房地產市場無證銷售的現象仍有出現: 2016年度漯河市房地產管理局共發布12期購房警示,共計555個項目給予警示,主要是因為“五證”不全對外銷售;其中對漯河市雙河置業有限公司等六家房地產開發企業給予違規預售行政處罰和罰款。

(5)2016年漯河市房地產銷售行情:2016年漯河市房地產市場現有樓盤100個左右(市區),但2016年漯河房地產市場正常在售樓盤為60個左右。 2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網

(6)2016年漯河市各樓盤活動匯總: 2016漯河房地產市場分析報告|漯河樓市網

2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。 2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯
◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩
◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。
從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。
2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,房地產市場發展仍具備潛力。

(河南樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、河南省統計局、漯河樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝!)

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